申银策略 太盟领头，“熟人团”一口气买下48座万达广场，万达还债还有牌可打

本文来源：时代财经 作者：梁争誉申银策略

时隔8年，万达再现大规模资产出售。

近日，由太盟投资、高和资本、、京东、阳光人寿组成的“熟人”接盘团，以股权交易的方式一口气打包购入48座万达广场。据澎湃新闻，这笔交易金额或将达到500亿元——是2017年万达作价637亿元出售资产包予融创中国、富力地产的“世纪交易”后，万达最大规模的一次资产剥离。

商海浮沉37载，万达董事长王健林攒下了丰厚家底。截至2024年年底，万达在北京、上海、广州、深圳、成都、南京、拉萨、乌鲁木齐等数百个城市开业513座万达广场。时代财经粗略测算，513座万达广场估值逾8000亿元。

偿债压力之下，万达开启卖资产模式。根据不完全统计，过去两年，万达出售了超过30座万达广场。今年，万达加快资产处置，加上此次的48座万达广场，年内将转让超50座万达广场。

还要卖多少座万达广场，万达才能“上岸”？

太盟领头，“熟人团”接盘48座万达广场

国家市场监管总局近日披露的信息显示，太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司、北京市潘达商业管理有限公司、阳光人寿保险股份有限公司直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商管直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

48家目标公司主要业务为大型零售商业地产运营，运营分布在全国39个城市的48座万达广场，既包括北京、上海、广州等一线城市，也有成都、厦门、武汉、杭州、南京等核心二线城市，以及上饶、运城、绵阳、齐齐哈尔、延吉等三四线城市。

这笔交易由太盟投资牵头。

据澎湃新闻，太盟投资计划注资约50亿元认购基金次级份额，承担主要风险并获取超额收益；一些国有大行组成的银团将提供300亿元贷款授信，剩下的150亿元将通过夹层融资渠道募集，目的是吸引险资、产业基金等多元主体参与。

五位“白衣骑士”中申银策略，大部分与王健林交情匪浅。

牵头的太盟投资在2024年3月联合中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony等5家投资方，向珠海万达商管注资600亿元。

腾讯、和王健林的缘分则始于7年前。

2018年1月，腾讯、苏宁、融创中国、京东与万达签署战略投资协议，以340亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约14%股份。其中，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。

后来，在苏宁、融创中国向王健林发起仲裁追讨投资款时，腾讯和京东并未有所行动。腾讯旗下上海儒意影视制作有限公司还曾以22.62亿元的价格收购万达系A股上市平台万达电影（002739.SZ）控股股东北京万达投资49%股权。

阳光保险也曾多次接盘万达广场，如2024年7月，其接手东莞厚街万达广场。

据澎湃新闻，这笔500亿元大单完成后，万达商管将继续负责万达广场的运营，但万达广场的所有权将转移，这也是万达商管目前主打的轻资产模式。此次交易预计今年下半年正式交割。

一年收租或超500亿，万达还有牌可打

千亿债务压顶，家底丰厚的万达不是没有筹码。

来自大连万达商管官网的信息显示，截至2024年年底，万达在全国开业513座万达广场，商业运营总建筑面积7090万平方米。

513座万达广场价值多少？

据万达商业管理官方微信号2023年中披露的数据，2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元。而评级机构中诚信国际2023年6月发布的《2023年度跟踪评级报告》（以下简称“《2023年度评级报告》”）显示，2020-2023年3月，万达广场平均租金分别为108.34元/平方米/月、106.70元/平方米/月、103.27元/平方米/月、100.77元/平方米/月，出租率分别为97.76%、99.33%、98.67%、98.49%。

根据《2023年度评级报告》提供的2020-2023年3月万达广场总建筑面积、总可出租面积测算，万达广场平均得房率约为68%。换言之，513座万达广场可出租面积约4821万平方米。

租金取100元/平方米/月、出租率取98%，据此计算513座万达广场年租金约567亿元。根据澎湃新报道，此次交易的48座万达广场，区域分布与业态组合差异较大，租金年化回报率预计在6%-8%。如取中间值7%测算，513座万达广场估值超过8000亿元。

估值之外，万达广场的经营质量也可圈可点。

万达商管披露数据显示，今年“五一”假期，全国万达广场累计销售超60亿元，客流达1.3亿人次，其中200余座万达广场客流超30万人次，较2024年同期增长超10%。

“万达的品牌始终还是一面旗帜，万达广场的主体还足够优秀，因此始终都有各种资本乐于雪中送炭、不离不弃。”财富中文网专栏作家、HuanXin创始合伙人陈方勇撰文指出。

太盟投资集团首席执行官单伟建也曾在接受媒体采访时表示，太盟投资在中国最重要的一个战略方向，就是投资头部的消费企业。珠海万达商管在全国管理大约500家商场，是头部消费企业的代表，“由于其市场领先地位，具有独特性，符合我们的投资策略。”

根据企业预警通统计，截至2024年9月，大连万达商管短期债务约439.74亿元，有息债务合计1725.33亿元。在偿债高峰过去之前，万达无法停下资产处置的脚步。

新交易或许正在酝酿。

今年3月，大连万达商管、太盟投资等投资人联合成立的商业管理平台大连新达盟商业管理有限公司股权结构发生变化，股东行列新增大连盛舸、大连盛琴、大连盛珩等7家公司，持股比例在3%-5%不等，合计持股27.66%，大连万达商管的持股比例降至12.34%。

大连盛舸、大连盛琴等7家公司均成立于今年2月，除大连盛舸由阳光人寿控制外，其余6家均为大连万达商管的全资子公司。

再次分割后的股权，也许就是王健林下一轮博弈的筹码。

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